آمارها نشان می‌دهد میزان صدور پروانه ساخت مسکن در ۸ سال اخیر از ۲۳۳ هزار به حدود ۱۳۰ هزار رسیده است
ساخت و ساز نصف شد؛ مسکن گران

تابلوی صفحه اول سایت مرکز آمار ایران نرخ تورم سال 96 را 8.1 درصد درج کرده است اما به نظر می‌رسد تصور تورم 8 درصدی برای مردمی که شاهد افزایش 30 درصدی قیمت مسکن در یک‌سال اخیر بوده‌اند، کمی غیرقابل باور باشد. کارشناسان مسکن معتقدند جهش قیمت مسکن در یک‌سال اخیر عمدتا ناشی از رفتار بازار در مقابل کاهش سود سپرده‌های بانکی و کمبود عرضه مسکن است.

بررسی آمارهای صدور پروانه ساختمانی طی دوره 7 ساله(95-1389) نیز نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادر شده طی این دوره با کاهش 58 درصدی، از 824 هزار واحد در سال 89 به 344هزار و600 واحد در سال 1395 رسیده است. همچنین گرچه آمار پایانی تعداد پروانه‌های ساختمانی سال 96 منتشر نشده است اما در نیمه اول سال 96 مجموع تعداد واحدهای مسکونی و غیرمسکونی ذکر شده در پروانه‌های ساختمانی، حدود 169 هزار واحد است که با روند سال‌های گذشته، شاید به 350 هزار واحد در پایان سال نیز نرسد. این آمار را(یعنی ساخت سالانه 350 هزار واحد مسکونی) اگر فقط در کنار تعداد ازدواج‌های سالانه در کشور(حدود 609 هزار ازدواج در سال 96) قرار دهیم، باز هم سالانه به 259 هزار واحد مسکونی برای زوج‌های جدید نیاز است. با این حال، برخلاف نظر کارشناسان مسکن و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی، دولتی‌ها معتقدند به قدر کافی مسکن ساخته شده و در حال حاضر سه میلیون و300 هزار خانه بیش از نیاز خانوارها در کشور وجود دارد. در این گزارش با عبور از دو قرائت کمبود مسکن(نظر کارشناسان مسکن) و فزونی بیش از سه میلیون واحد مسکونی(نظر دولتی‌ها)، این سوال طرح شده است که چرا علی‌رغم اذعان عباس آخوندی به وجود 19 میلیون بدمسکن در کشور، طی چند سال اخیر، نوسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی حاشیه شهرها از سوی دولت چندان جدی گرفته نشده است.

گرچه دولت در سال 97 قصد دارد طی برنامه بازآفرینی شهری 10 ساله در بافت‌های ناپایدار شهری(طرح پیشگام، مدل نماد، طرح مسکن پایاپای و... )، سالانه 100 هزار واحد مسکونی را تحویل متقاضیان بدهد اما آمارها نشان می‌دهد همین میزان نیز امکان‌پذیر نیست، به‌طوری که سازمان نوسازی شهرداری تهران به‌عنوان متولی نوسازی و بازآفرینی شهری تهران طی 16 سال اخیر فقط 74هزار و400 پلاک را نوسازی کرده است که حکایت از پیشرفت سالانه 4600 پلاکی دارد.

 کاهش 41 درصدی پروانه‌های ساختمانی طی ۵ سال اخیر

مسکن از چندین جهت دارای اهمیت است، اولا جزء سه نیاز اولیه هر انسانی است، ثانیا بخش مسکن به‌طور مستقیم حدود 300 صنعت کوچک و بزرگ(از مصالح ساختمانی گرفته تا فرش و مبل و...) را تحت تاثیر(رکود یا رونق) قرار می‌دهد و همچنین به‌عنوان دارایی و سرمایه، محل ارتزاق بسیاری از افراد جامعه است.

بررسی داده‌های آماری مرکز آمار ایران نشان می‌دهد طی هشت سال اخیر روند ساخت‌وساز رکود شدیدی را تجربه کرده است. بر این اساس در سال 1389 نزدیک به 234هزار پروانه ساختمانی برای ساخت 824 هزار واحد مسکونی توسط شهرداری‌های کشور صادر شده است که این میزان در سال 1395 به 129هزار پروانه جهت ساخت 345هزار واحد مسکونی و غیرمسکونی رسیده است. همچنین گرچه آمار پایانی صدور پروانه‌های ساختمانی سال 96 هنوز منتشر نشده است، با این حال براساس داده‌های مرکز آمار ایران، در نیمه‌اول سال 1396 تعداد 64 هزار و 880 پروانه ساختمانی برای ساخت 169هزار و 320 واحد مسکونی و غیرمسکونی از شهرداری‌ها اخذ شده است که با احتساب رشد سال‌های قبل، به نظر می‌رسد تعداد پروانه‌های ساختمانی در بهترین حالت بیش از 130 هزار پروانه در پایان سال 96 نخواهد بود. این میزان حکایت از کاهش 41.70 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به آمار پروانه‌های ساختمانی سال 92 دارد.

براساس جدول پایانی، تعداد پروانه‌های ساختمانی از 234هزار پروانه در سال 1389 به 213هزار در سال 90، به 223 هزار در سال 91 و بیش از 222 هزار پروانه در سال 1392 رسیده بود که به ترتیب حکایت از رشد منفی 8.9 درصد، مثبت 5 درصدی و منفی 44/.(چهل و چهارم صدم) درصد در سال‌های 90، 91 و 92 داشت.

 با این حال در دولت یازدهم به یکباره رکود شدیدی بر بخش مسکن حاکم شد که بخش قابل توجهی از آن ناشی از کاهش صدور پروانه‌های جدید در مسکن مهر و بخش دیگری از آن نیز ناشی از سیاست جدید دولتی‌ها در کم‌توجهی به حمایت از تولید و عرضه مسکن بود. به‌طوری که فقط در سال 1393 صدور پروانه‌های ساختمانی نزدیک به 40 درصد کاهش یافت. بر این اساس تعداد پروانه‌های ساختمانی از 222هزار و 850 پروانه در سال 92 به 135هزار پروانه در سال 93، حدود 131هزار پروانه در سال 94، حدود 129هزار پروانه در سال 95 و حدود 65 هزار پروانه در نیمه اول سال 1396 رسیده است. به‌این ترتیب در دولت یازدهم و دوازدهم صدور پروانه‌های ساختمانی به ترتیب 41/39 درصد در سال 93، 5/2 درصد در سال 94 و نزدیک به دو درصد در سال 95 کاهش یافته است.

همچنان که ذکر شد، در نیمه اول سال 96 نیز تعداد 64هزار و 880 پروانه ساختمانی صادر شده است که در نسبت با نیمه اول سال 95 با صدور 62هزار و 600 پروانه، رشد 3.6 درصدی دارد که در نوع خود رقمی ناچیز برای قضاوت در مورد رونق ساخت‌وساز است.

 رکود ساخت‌وساز در تهران بیش از میانگین کشوری است

همان‌طور که در بخش قبل گفته شد، روند صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد رکود ساخت‌وساز از سال 93 سرعت چشمگیری به خود گرفته است اما روند رکود ساخت‌وساز در شهر تهران بیش از میانگین کشوری است، به‌طوری که تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران از 17هزار پروانه در سال 1389 با کاهش 49 درصدی، به هشت هزار و 600 پروانه در سال 95 رسیده است. همچنین همانند پروانه‌های ساختمانی کل کشور، بیشترین کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در سال 93 بوده است، به‌طوری که تعداد پروانه‌های ساختمانی تهران از 21هزار 224 فقره با کاهش 52.3 درصد به 10هزار و 129 فقره رسیده است. قابل ذکر است که در نیمه اول سال 96 نیز تعداد 4900 پروانه در سطح شهر تهران صادر شده است که نسبت به 4159 پروانه نیمه اول سال 95، رشد 17 درصدی صدور پروانه ساختمانی دارد. با این حال اگر هم تعداد پروانه‌های ساختمانی سال 96 تهران به دو برابر خود یعنی رقم 9800 پروانه نیز برسد، بازهم حدود 8هزار پروانه از پروانه‌های صادر شده سال 89، حدود 20 هزار از پروانه‌های سال 90، حدود 13هزار از پروانه‌های سال 91 و حدود 11هزار از پروانه‌های سال 92 کمتر است.

 اما و اگر طرح بازآفرینی شهری دولت و زلزله‌ای که به آن بی‌تفاوتیم

حدود 6 ماه از شامگاه تلخ یکشنبه ۲۱ آبان ۱۳۹۶ می‌گذرد اما هنوز بخش قابل‌توجهی از مشکلات مناطق زلزله‌زده کرمانشاه حل نشده باقی مانده است. گرچه لرزش زمین در زمستان 96 تهرانی‌ها را نیز از خطر بالقوه زلزله بی‌نصیب نگذاشت اما اتفاقات بعد از زلزله تهران و سایر شهرهای کشور نشان می‌دهد علی‌رغم پیش‌بینی‌ها، دولت و مردم واکنش چندان قابل‌توجهی به زلزله احتمالی نشان نداده‌اند.

در مورد بی‌تفاوتی مردم، ممکن است با تجربه اخیر، آنها بر ترس خود غلبه کرده‌ یا در گرداب مشکلات معیشتی و زیستی، مساله زلزله و خطرات بالقوه آن اولویت دسته‌چندم آنان باشد. باید توجه داشت که بخش عمده بافت‌های فرسوده و ناپایدار در مناطق کمتر برخوردار از لحاظ اقتصادی(همچون مناطق جنوب شهر و سکونتگاه‌های غیررسمی) قرار دارند که ساکنان آن توانی برای نوسازی مسکن ندارند. به هر حال، این بی‌تفاوتی هر دلیلی که داشته باشد، دلیلی بر بی‌تفاوتی دولتمردان نیست چراکه قانون اساسی به‌عنوان چارچوب تعامل دولت و ملت، در اصول سوم، سی‌ویکم و چهل‌وسوم، دولت را ملزم به طرف کردن نیازهای اساسی مردم به‌ویژه تهیه مسکن مناسب برای فاقد مسکن‌ها و بدمسکن‌ها کرده است.

اما برخلاف مردم، دولت روی کاغذ چندان هم دست روی دست نگذاشته است، به‌طوری که در سال 96 دکتر روحانی از برنامه ملی بازآفرینی شهری «امید» برای نوسازی سریع‌تر بافت‌های فرسوده کشور رونمایی کرد که براساس آن قرار است: «برنامه ملی بازآفرینی شهری ضمن بازسازی مناطق فرسوده، طرحی نو برای تامین مسکن، ازجمله برای خانه اولی‌ها باشد، بر این اساس  به هر ساکن بافت فرسوده، مسکنی با 20 درصد زیر بنای بیشتر تحویل داده شود، دولت فروش سریع 50 درصد واحدهای ایجاد شده در طرح بازآفرینی را تضمین کند، ساختمان‌هایی که تحویل مردم می‌شود در برابر زلزله حداقل 7.5 ریشتری مقاوم باشد، بیش از 6 برابر سپرده به خانه اولی‌ها وام داده شود و نرخ سود وام در بافت‌های فرسوده 6 درصد و در سایر مناطق 8 درصد باشد.»

براساس این طرح علاوه‌بر ساخت انفرادی افراد در بافت فرسوده(به شرط تجمیع)، دولت نیز قرار است طی برنامه بازآفرینی شهری 10 ساله با مدل‌هایی همچون طرح پیشگام،  مدل نماد، طرح مسکن پایاپای و... سالانه 100 هزار واحد مسکونی را در بافت‌های فرسوده، ناپایدار و شهرک‌های درون محدوده قانونی شهر به متقاضیان تحویل دهد. بر این اساس تا پایان برنامه ششم توسعه (سال 1401)، در مجموع ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب ۱۳۳۴ محله فرسوده در ۵۴۳ شهر کشور باید نوسازی شود. بررسی داده‌های آماری نشان می‌دهد این برنامه دولت قبل از آنکه مشکل تامین مسکن، فرسودگی مسکن و خطر زلزله را برطرف کند، صرفا روی کاغذ عدد و رقم بزرگی است و در مقایس آماری چندان نیز به مشکلات کمبود مسکن و البته بدمسکنی پایان نخواهد داد. به‌طوری که درحال حاضر 19 میلیون بدمسکن(براساس گفته‌های عباس آخوندی) در 137 هزار هکتار از بافت‌های فرسوده و بافت حاشیه شهرها ساکن هستند(براساس اظهارات مجید کیان پور عضو کمیسیون عمران مجلس) که با احتساب بعد خانوار 3/3 درصدی سرشماری رسمی سال 95، شامل پنج میلیون و 750هزار خانوار بدمسکن در بافت‌های فرسوده، بافت حاشیه شهرها و سکونتگاه‌های غیررسمی می شوند که برنامه‌ریزی برای ساخت سالانه 100 هزار واحد مسکونی در داخل این آمار گم خواهد شد.

 با روند فعلی، نوسازی بافت فرسوده تهران 66 سال زمان لازم دارد

با توجه به اینکه شاکله اصلی برنامه بازآفرینی شهری دولت بر نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده شهری گذاشته شده است، بررسی تجربه 16 ساله نوسازی بافت‌های فرسوده شهری توسط سازمان نوسازی شهرداری تهران گواه این واقعیت است که اگر دولت برخی موانع بسیار مهم در روند نوسازی را از سر راه برندارد، برنامه بازآفرینی شهری دولت چندان تحول مثبتی در بخش تامین، نوسازی مسکن و احیای مناطق آسیب‌پذیر شهری نخواهد داشت.

بر این اساس مرور تجربه 16 ساله سازمان نوسازی شهرداری تهران نشان می‌دهد این سازمان طی سال‌های 1380 تا 1396 تنها موفق به نوسازی مشارکتی 74هزار و 81 پلاک شده است. تصور این میزان نوسازی طی 16 سال اخیر درحالی است که در شرایط فعلی 206 هزار پلاک(اظهارات مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران) در تهران نیازمند نوسازی است. برای تصور بزرگی این عدد، کافی است بدانیم اگر نوسازی تهران با همین روند فعلی (نوسازی سالانه 3900 پلاک) ادامه داشته باشد، حدود 66 سال برای نوسازی کامل 206 هزار پلاک باقی مانده زمان لازم است.

 نوسازی بافت فرسوده تهران در دولت‌های یازدهم و دوازدهم 50 درصد کاهش داشته است

همان‌طور که ذکر شد، نوسازی بافت فرسوده تهران سرعت لاک‌پشتی داشته است، اما نکته قابل تامل این است که سرعت نوسازی در دوره دولت یازدهم و دوازدهم به‌طور چشمگیری کاهش یافته است، به‌طوری که در دوره قبل از دولت یازدهم و دوازدهم علی‌رغم رونق چشمگیر ساخت‌وساز از طریق مسکن مهر، نوسازی بافت فرسوده نیز رقمی قابل توجه را نشان می‌دهد. بر این اساس در سال 89 بیش از 5 هزار پلاک، در سال 90 بیش از 8800 پلاک، در سال 91 بیش از 8100 پلاک و در سال 92 نیز بیش از 8700 پلاک در بافت فرسوده تهران توسط سازمان نوسازی شهرداری، نوسازی شده است که این میزان در بهترین حالت در سال 93 با کاهش 54 درصدی به 3900 پلاک و در سال 94 با کاهش 25 درصدی به 3 هزار پلاک رسیده است. همچنین در سال 1395 تعداد پلاک‌های نوسازی شده توسط سازمان نوسازی شهرداری 5درصد و در سال 96 نیز با رشد 25 درصدی به 3900 پلاک سالانه رسیده است. این ارقام درحالی است که در سال‌های اخیر مسکن مهر تعطیل و سایر برنامه‌های حمایت از تولید مسکن(جز اعطای وام‌های مسکن اولی‌ها که اغلب اقشار مستضعف و طبقه کارگر از پرداخت اقساط آن عاجز هستند)، به فراموشی سپرده شده است و در مورد طرح بازآفرینی شهری نیز با توجه به مواردی که گفته شد اما و اگرهای مختلفی برای اجرای آن وجود دارد.

 حسام عقبایی: قطعا کمبود مسکن داریم

عقبایی معتقد است اینکه برخی از مسئولان دولتی ادعا می‌کنند مسکن به قدر کافی وجود دارد، با توجه به مشکلات آمارگیری و نبود بانک اطلاعات آماری مسکن در کشور، حرف غلط و اغراق‌آمیزی است. وی می‌گوید: «ما در کشور با کمبود شدید، نه کمبود حداقلی مسکن، مواجه هستیم.»

عقبایی ادامه می‌دهد: «متوسط خانه‌دار شدن یک فرد در شرایط فعلی حدود 11 سال است که این عدد نشان‌دهنده کاهش شدید قدرت خرید مردم و به‌ویژه طبقات کم‌درآمد جامعه است.»

عقبایی در پایان تاکید می‌کند: «نباید آمار خانه‌های خالی(2.6 میلیون خانه) را جزء آمار عرضه مسکن به حساب بیارویم، زیراکه اولا بخشی از این خانه به‌عنوان خانه دومی اقشار پردرآمد است، ثانیا برخی خانه‌ها نیز به جهت مساحت زیاد(بیش از 100 متر) و برای اقشار کم‌درآمد قابل استفاده نیست و درنهایت واگذاری بخشی از خانه‌ها نیز دارای مشکلات حقوقی {ازجمله مالکیت، ارث، وثیقه و... }و مسائلی از این دست است.»